小松きんじの巡礼の旅路

　浜松市長が選挙の公約も含めてこの件に不関与な姿勢であることは残念なことかと思うが、浜松の未来の発展のために、浜松の経済界が勢力を結集して、名古屋にも引けを取らない経済ビルを構築して、ここに全国、全世界に向けた浜松経済の求心力の一端を担う象徴的な拠点を再開発することを私は夢見るものです。

　もちろんその一番の牽引者は遠州鉄道㈱さんになってもらうことが好ましいと考えます。遠鉄さんが誠実で公平中立というだけでなく自他共に認める全国区の企業体として再開発に意欲的に挑戦することが浜松の繁栄につながるものと私は期待する。

（１）土地：権利関係を複雑化しないこと

      市勢繁栄の目標を達成しやすい

      仕組みを工夫すること

      定期借地権方式賃地料、

      減免制度を検討すること

      都市の創造に向けて固定資産税を

      還流させる仕組みをつくること

      浜松市の土地700坪は売却せず

      700坪の地権者となる

      遠州鉄道㈱の充分な理解を得ること

（２）建物：民設民営によるＰＦＩ再開発事業

      政令市浜松の玄関口にふさわしい風格の

　　　ある経済ビル（商業床,事業床,居住床等）

　　　開発主体：（仮称）新浜松都市開発

　　　（以下ＮＴＫと呼ぶ「ﾆｭｰﾄｼｶｲﾊﾂ(ｶﾌﾞ」）

　　　建築面積：2万坪（大丸百貨店の

　　　　　　　　再開発フロアを参照）

　　　容積率  ：2000％

　　　建築事業費：200億円～300億円

　　　返済計画　：金利負担を抑える計画（別紙）

　　　家賃設定　：50年償却の明朗会計

　（３）運営主体：ＮＴＫ

    　遠州鉄道㈱を機軸として

      浜松の経済界の結集を呼びかける

  　　現在の浜松都市開発㈱から

      浜松市を除く方向で再編

　　　経営責任が取れる体制を目指す

フォルテ問題の論点は多岐にわたるが構造的な総括に基づき、課題を精査しながら導かれた結論ではない向きも見受けられる。ここでは基本的なポイントだけ抑えておきたい。

（１）位置　浜松駅北口北西方向に徒歩1分

･･･　この機会に是非ご足労ください。お願いします　

（２）土地　フォルテ用地　1000坪

　　　　（市有地700坪、遠州鉄道用地300坪）

（３）建物　所有者　浜松都市開発㈱

　　　　　　建築コスト　約80億

　　　　　　全天候型アトリウム形式、

　　　　　　今後20年の修繕費約20億円

　　　　　　現在容積率　　　　600％　　　　　　

　　　　　　平成20年3月の不動産鑑定評価

　　　　　　においてもホール、ガーデン等

　　　　　　の区分所有権に関する個別評価は

　　　　　　公表されなかった。

（４）事業内容　事業主体「浜松都市開発㈱」

　　　　　（非営利の準公共サービス提供）

　　　　　　資本金　10億円　

　　　　　　浜松市が持ち株45％の筆頭株主

　　　　　　年間収支　約6億円　

　　　　　　平成18年度までは黒字計上

　　　　　　損益計算書、貸借対照表は別添

　　　　　　収入の約8割は市からの補助金

　　　　　　　　（床賃貸料、事業委託料）

　　　　　　資産の現在価値評価により

　　　　　　　　　　含み損14億円が浮上

　　　　　　建物評価額23億円

　　　　　（借地権込み：ただし、ホール、

　　　　　　ガーデン上空のアトリウム空間の

　　　　　　区分所有権に対する賃料算定評価

　　　　　　は不透明）

　今回の問題は第三セクターとしての浜松都市開発㈱のあり方と、浜松市の入居テナントが駅ターミナル近傍という好立地にもかかわらず機能の精査がされていないこと、行政の賃貸床のテナントの高い家賃設定に関する説明責任不足等、課題は分けて検討するべきと私自身は指摘や提言をしてきたつもりであるが、護送船団の前に無力を禁じえないままです。つづく･･･

駅前フォルテビルは、バブル最盛期に浜松駅前に出現した。この建築物は、アトリウム型、全天候、吹き抜け開放型の非営利複合ビルとして多くの夢をのせてオープンした。この建造物は都市デザイン設計界に衝撃を与えたと聞く。

　ただし、この20年の運営期間を振り返ってみると、確かに一定の成功と成果を得たものの、当初のコンセプトを華開かせるには至らないままに、第３セクターは解散、建物は譲渡の上解体やむなしの方向である。

本来ならば市議会ももう少し適切な事業評価を追求すべきと考えるが、残念ながら大勢は根拠不透明なまま容認の様相である。6月6日に市議会環境経済委員会で報告され翌日新聞にも掲載された、市民サービスブースの移転手法を見ても行政当局の労苦を理解しにくく、今回の一連の進め方がよく検討された上での止むを得ない措置だということが判然としないままである。そこで駅周りの空室状況のデータの提示を求め、議会の理解なくして専決処分で進めることの無いようにと釘をさしてあるが予断の許さない状況である。

また、建物の譲渡先が同ビルの地権者でありかつ区分所有者である遠州鉄道㈱に相談をすることは当然のことであるが、全般的に乱暴な手法を選択している感を逃れない、筆頭株主の浜松市は経営者の経営方針や手法を確認する必要があるが市議会も無力なままである。

　今、日本中で、いや世界中で国の借金財政に危機感を抱きはじめた地方都市において、自治体のあり方や都市経営の再検討が急務とされてきた。私はこの際、今日のフォルテ売却事件を実践ケースとして、浜松の駅前都心の拠点整備のあり方と併せた浜松市の展望の姿を検討するために皆様のお知恵をお借りしたい。